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大連廠房遇到政策性搬遷時 房屋和土地過戶稅費有哪些

發布時間:2012年09月11日     作者:大連廠房網 www.lehuanyou.com
   問:2個月前,我公司的廠房被開發區土地儲備中心收購,由開發區財政局支付回購款,并由大連市政府出具了土地收回批文。近日,開發區土地局要求辦理房屋和土地的過戶手續,買方為開發區土地儲備中心。土地局告知要交過戶稅費。請問:大連廠房遇到政策性搬遷時,房屋和土地過戶稅費有哪些?什么情況下印花稅、營業稅和土地增值稅免繳?契稅、企業所得稅如何征收?
 
   答:企業廠房遇到政策性搬遷時主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅等稅種,具體的稅費免繳請參照以下內容;其他相關的費用可以具體咨詢國土部門。
   1、營業稅:《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(大地稅函[2008]61號)文件規定:納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時,只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發[1993]149)號)規定,不征收營業稅。
   2、土地增值稅:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定:因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,或因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。
   財稅[2006]21號文件規定:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條所稱:因“城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指生產過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
   3、企業所得稅:可以根據根據《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局2012年第40號公告)規定進行處理。
 
   附:《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務總局2012年第40號公告)

   第一章  總則
   第一條  為規范企業政策性搬遷的所得稅征收管理,根據《中華人民共和國企業所得稅法》(以下簡稱《企業所得稅法》)及其實施條例的有關規定,制定本辦法。
   第二條  本辦法執行范圍僅限于企業政策性搬遷過程中涉及的所得稅征收管理事項,不包括企業自行搬遷或商業性搬遷等非政策性搬遷的稅務處理事項。
   第三條  企業政策性搬遷,是指由于社會公共利益的需要,在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由于下列需要之一,提供相關文件證明資料的,屬于政策性搬遷:
   (一)國防和外交的需要;
   (二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;
   (三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
   (四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
   (五)由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
   (六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
   第四條  企業應按本辦法的要求,就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。不能單獨進行稅務管理和核算的,應視為企業自行搬遷或商業性搬遷等非政策性搬遷進行所得稅處理,不得執行本辦法規定。
   第二章  搬遷收入
   第五條  企業的搬遷收入,包括搬遷過程中從本企業以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入,以及本企業搬遷資產處置收入等。
   第六條  企業取得的搬遷補償收入,是指企業由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。具體包括:
   (一)對被征用資產價值的補償;
   (二)因搬遷、安置而給予的補償;
   (三)對停產停業形成的損失而給予的補償;
   (四)資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款;
   (五)其他補償收入。
   第七條  企業搬遷資產處置收入,是指企業由于搬遷而處置企業各類資產所取得的收入。
   企業由于搬遷處置存貨而取得的收入,應按正常經營活動取得的收入進行所得稅處理,不作為企業搬遷收入。
   第三章  搬遷支出
   第八條  企業的搬遷支出,包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發生的企業資產處置支出。
   第九條  搬遷費用支出,是指企業搬遷期間所發生的各項費用,包括安置職工實際發生的費用、停工期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產而發生的費用、各類資產搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關的費用。
   第十條  資產處置支出,是指企業由于搬遷而處置各類資產所發生的支出,包括變賣及處置各類資產的凈值、處置過程中所發生的稅費等支出。
   企業由于搬遷而報廢的資產,如無轉讓價值,其凈值作為企業的資產處置支出。お
   第四章  搬遷資產稅務處理
   第十一條  企業搬遷的資產,簡單安裝或不需要安裝即可繼續使用的,在該項資產重新投入使用后,就其凈值按《企業所得稅法》及其實施條例規定的該資產尚未折舊或攤銷的年限,繼續計提折舊或攤銷。
   第十二條  企業搬遷的資產,需要進行大修理后才能重新使用的,應就該資產的凈值,加上大修理過程所發生的支出,為該資產的計稅成本。在該項資產重新投入使用后,按該資產尚可使用的年限,計提折舊或攤銷。
   第十三條  企業搬遷中被征用的土地,采取土地置換的,換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值,以及該換入土地投入使用前所發生的各項費用支出,為該換入土地的計稅成本,在該換入土地投入使用后,按《企業所得稅法》及其實施條例規定年限攤銷。
   第十四條  企業搬遷期間新購置的各類資產,應按《企業所得稅法》及其實施條例等有關規定,計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業發生的購置資產支出,不得從搬遷收入中扣除。お
   第五章  應稅所得
   第十五條  企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。
   第十六條  企業的搬遷收入,扣除搬遷支出后的余額,為企業的搬遷所得。
   企業應在搬遷完成年度,將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。
   第十七條  下列情形之一的,為搬遷完成年度,企業應進行搬遷清算,計算搬遷所得:
   (一)從搬遷開始,5年內(包括搬遷當年度)任何一年完成搬遷的。
   (二)從搬遷開始,搬遷時間滿5年(包括搬遷當年度)的年度。
   第十八條  企業搬遷收入扣除搬遷支出后為負數的,應為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進行稅務處理:
   (一)在搬遷完成年度,一次性作為損失進行扣除。
   (二)自搬遷完成年度起分3個年度,均勻在稅前扣除。
   上述方法由企業自行選擇,但一經選定,不得改變。
   第十九條  企業同時符合下列條件的,視為已經完成搬遷:
   (一)搬遷規劃已基本完成;
   (二)當年生產經營收入占規劃搬遷前年度生產經營收入50%以上。
   第二十條  企業邊搬遷、邊生產的,搬遷年度應從實際開始搬遷的年度計算。
   第二十一條  企業以前年度發生尚未彌補的虧損的,凡企業由于搬遷停止生產經營無所得的,從搬遷年度次年起,至搬遷完成年度前一年度止,可作為停止生產經營活動年度,從法定虧損結轉彌補年限中減除;企業邊搬遷、邊生產的,其虧損結轉年度應連續計算。お
   第六章  征收管理
   第二十二條  企業應當自搬遷開始年度,至次年5月31日前,向主管稅務機關(包括遷出地和遷入地)報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料。逾期未報的,除特殊原因并經主管稅務機關認可外,按非政策性搬遷處理,不得執行本辦法的規定。
   第二十三條  企業應向主管稅務機關報送的政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料,包括:
   (一)政府搬遷文件或公告;
   (二)搬遷重置總體規劃;
   (三)拆遷補償協議;
   (四)資產處置計劃;
?。ㄎ澹┢渌c搬遷相關的事項。
   第二十四條  企業遷出地和遷入地主管稅務機關發生變化的,由遷入地主管稅務機關負責企業搬遷清算。
   第二十五條  企業搬遷完成當年,其向主管稅務機關報送企業所得稅年度納稅申報表時,應同時報送《企業政策性搬遷清算損益表》(表樣附后)及相關材料。
   第二十六條  企業在本辦法生效前尚未完成搬遷的,符合本辦法規定的搬遷事項,一律按本辦法執行。本辦法生效年度以前已經完成搬遷且已按原規定進行稅務處理的,不再調整。
   第二十七條  本辦法未規定的企業搬遷稅務事項,按照《企業所得稅法》及其實施條例等相關規定進行稅務處理。
   第二十八條  本辦法施行后,《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)同時廢止。
 
   《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》于2012年8月10日起公布、自2012年10月1日起施行。
 
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